Obtenir un crédit immobilier peut être plus difficile ces derniers mois. Plusieurs éléments entrent en ligne de compte et notamment le taux d’usure que les banques ne peuvent pas dépasser en matière de prêt immobilier.Le taux d’usure, un frein au crédit immobilier
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Le taux d’usure est un taux fixé chaque trimestre par la Banque de France. Il correspond à la limite maximale que peuvent appliquer les banques lorsqu’elles accordent un prêt. Il existe plusieurs taux d’usure en fonction du type de crédit immobilier (taux fixe ou non, durée de remboursement, etc.).
Ainsi, les banques ont l’interdiction d’accorder un prêt immobilier présentant un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure en vigueur.
L’objectif du taux d’usure est de protéger les emprunteurs en encadrant les taux d’intérêt pratiqués par les banques et en évitant que ces derniers ne deviennent trop élevés. Il agit comme un régulateur des pratiques des établissements bancaires.
Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il certains crédits immobiliers ?
Le taux d’usure change tous les trois mois. Il est fixé par la Banque de France qui calcule la moyenne des taux pratiqués durant le trimestre précédent. Cet organisme ajoute ensuite un tiers à cette moyenne et obtient alors le taux d’usure en vigueur pour les trois prochains mois.
Actuellement, ce taux est trop bas, ce qui conduit les banques a refusé un certain nombre de dossiers. En effet, le taux qu’elles souhaitent appliquer dépasse le taux d’usure. Cela concerne principalement les dossiers dits difficiles.
Mais depuis quelques temps, tous les profils sont concernés : les primo-accédants, les emprunteurs ayant un patrimoine, etc.
Certains professionnels du crédit souhaiteraient d’ailleurs une réforme du mode de calcul du taux d’usure afin de supprimer ce décalage temporel, ce plafond correspond aux chiffres du marché du trimestre précédent. Or dans un secteur comme l’immobilier, ces valeurs sont amenées à bouger rapidement.
L’assurance emprunteur comme levier de négociation
En quoi l’assurance emprunteur est une variable d’ajustement ?
Comme indiqué plus haut, le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit ne doit pas dépasser le taux d’usure. Parmi les différents éléments pris en compte pour le calcul du TAEG, figure le montant de l’assurance emprunteur.
Afin de faire baisser le taux d’emprunt pour qu’il ne soit plus supérieur au taux d’usure, il peut être pertinent de négocier son contrat d’assurance emprunteur.
Dans ce cadre, la souscription d’une assurance de prêt individuelle est souvent plus avantageuse que la souscription à un contrat collectif comme celui proposé par les banques. Un contrat individuel peut être plus facilement négocié.
L’apport de la loi Lemoine
Depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine a mis en place la résiliation infra-annuelle pour les nouveaux contrats d’assurance emprunteur. Ce mécanisme s’applique aux contrats en cours depuis le 1er septembre 2022.
Cela signifie que les emprunteurs ne doivent plus attendre la date d’échéance du contrat et respecter le délai de résiliation pour en changer. Ils ont la possibilité de résilier à tout moment et sans frais leur contrat d’assurance de prêt.
Cette faculté leur permet donc de négocier des cotisations plus avantageuses pour leur assurance de prêt et donc de faire baisser le taux annuel effectif global du crédit afin qu’il ne soit plus supérieur au taux d’usure.
