L’apport personnel, un facteur qui reste important pour les banques
La capacité des emprunteurs à fournir un apport personnel est un élément important dans la prise de décision d’une banque à accorder ou non un prêt. Il ne s’agit pas du seul facteur pris en compte mais il reste déterminant dans de nombreux cas.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Il s’agit d’une somme correspondant généralement à 10% du montant total du bien immobilier
- l’épargne réalisée au fil des ans ;
- le prêt d’un proche (généralement un ascendant) ;
- un héritage ;
- la revente d’un bien immobilier.
Pourquoi est-il important pour les organismes bancaires ?
Le fait qu’un emprunteur soit en mesure de fournir un apport personnel permet de rassurer les banques sur sa faculté à épargner et donc à rembourser des futures mensualités. Cela réduit donc les risques de se retrouver face à un défaut de paiement.
C’est également un gage de la solidité financière de l’emprunteur, ce qui est primordial lors de l’étude d’un dossier de demande de prêt immobilier.
A quoi sert cet apport personnel ?
Le versement de l’apport personnel va permettre de couvrir tous les frais annexes, de sorte que la demande de crédit ne portera que sur la valeur totale du bien immobilier.
Les frais généralement couverts par l’apport sont
- les frais de notaire ;
- les frais de dossier ;
- les honoraires de l’agence.
En l’absence d’un tel apport, l’acquéreur devra demander un financement à 110% de la valeur du bien immobilier qu’il convoite afin de pouvoir faire face à ces différents montants accessoires à la transaction.
L’obtention d’un prêt immobilier sans apport personnel
Bien que difficile, il est toujours possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ou un financement à 110%. Il faudra simplement faire preuve de plus de persévérance et monter un dossier irréprochable.
Un particulier sans apport peut tout de même constituer un profil attractif pour les banques à condition de savoir se vendre.
Les situations pour lesquelles les banques sont plus tolérantes
Tous les dossiers sans apport personnel ne sont pas équivalents aux yeux des organismes bancaires. L’absence d’apport personnel peut être justifiée par certaines situations précises comme
- être un jeune actif qui débute sa carrière professionnelle : il est alors normal que son épargne ne soit pas suffisante pour financer un apport personnel. Les banques sont alors plus tolérantes, surtout qu’il s’agit d’un profil généralement attractif dès lors que ses revenus sont élevés ;
- être un investisseur pour qui le financement d’un achat par crédit est une opération d’optimisation fiscale : c’est le cas des propriétaires qui achètent pour mettre le bien en location. L’absence d’apport répond alors à des calculs plus complexes afin de bénéficier d’une déductibilité des intérêts ;
- avoir une épargne solide mais refuser d’y toucher : dans certains cas, des particuliers préfèrent conserver leur épargne pour faire face à d’éventuels imprévus que de l’investir dans un apport personnel. Là aussi, les banques peuvent accepter d’accorder un crédit immobilier sans apport car elles ont connaissance de cette épargne et savent que l’emprunteur pourra y toucher en cas de difficultés à rembourser.
Dans tous les cas il est fort à parier que l'organisme prêteur demandera à son client de choisir l'assurance de prêt de la banque.
Quelques conseils pour monter son dossier
Que l’emprunteur dispose ou non de fonds propres, le dossier qu’il remet à la banque doit être exhaustif et complété avec sérieux.
En l’absence d’apport, il doit suffire en lui-même à démontrer la solidité financière de l’emprunteur, sa capacité à rembourser ses mensualités, l’intérêt de son profil en tant que client pour la banque, etc.
Il ne faut pas hésiter à communiquer le plus de documents possibles pouvant attester de sa santé financière et montrer l’implication de l’emprunteur dans ce projet d’acquisition immobilière.
Le recours au PTZ
Les prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ), est une façon de fournir un apport en l’absence de fonds propres. Mais il ne s’agit que de sommes additives qui ne couvriront pas la totalité des frais liés à l’obtention d’un crédit immobilier.
