Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Une promesse de vente est un acte juridique qui va marquer l’engagement du vendeur à vendre son bien à l’acquéreur. Elle est différente d’un compromis de vente qui s’apparente à une vente sur le plan juridique car il marque un engagement fort des deux parties.
Un engagement fort du vendeur
Ce document juridique marque l’engagement du vendeur. En le signant, il s’engage à réserver le bien immobilier pour l’acheteur durant un délai imparti.
Il n’a pas le droit de le vendre à une autre personne durant cette période sous peine de voir sa responsabilité engagée.
Bien que l’engagement le plus fort concerne le vendeur, la signature d’une promesse de vente n’est pas anodine pour l’acquéreur. Il doit verser une indemnité d’immobilisation qui ne lui sera pas restituée s’il ne finalise pas la vente. Seule la réalisation d’une des conditions suspensives lui permet de se rétracter sans conséquence pécuniaire.
Le montant de l’indemnité d’immobilisation est généralement de 10% de la valeur du bien immobilier, sans que les frais de notaire soient pris en compte.
La différence entre la promesse de vente et le compromis de vente
Un compromis de vente est un engagement fort des deux parties. D’ailleurs, sur le plan juridique, il a la même valeur qu’une vente. Cela signifie que si une des deux parties se rétracte en dehors de la réalisation d’une des clauses suspensives, sa responsabilité est engagée. Elle peut alors être condamnée à verser des dommages et intérêts à l’autre partie.
Lors de la signature d’un compromis de vente, une somme est également versée par le futur acquéreur. Il ne s’agit pas d’une indemnité d’immobilisation comme pour la promesse de vente mais d’un dépôt de garantie dont le montant peut varier entre 5% et 10% de la valeur totale du bien immobilier.
Le contenu d’une promesse de vente
La rédaction d’une promesse de vente doit respecter un certain formalisme afin de produire pleinement ses effets, que ce soit à l’encontre du vendeur ou de l’acheteur. C’est aussi une manière pour chacune des parties de protéger ses intérêts.
Les mentions essentielles pour la vente
La promesse de vente doit obligatoirement contenir
- une description détaillée du bien immobilier en vente : elle doit inclure les éventuelles dépendances, etc. ;
- le prix sur lequel se sont entendus les parties, en précisant bien que les frais de notaire ne sont pas compris dans cette somme.
Les clauses suspensives
Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, les conditions suspensives sont un élément généralement présent dans toutes les promesses de vente. Elles permettent à l’acheteur de se rétracter sans perdre son indemnité d’immobilisation. Leur rédaction est totalement libre.
Il est préférable de s’aider d’un professionnel afin que leur interprétation ne puisse différer de la volonté initiale des parties.
Les conditions suspensives les plus souvent inscrites dans une promesse de vente sont
- le fait de ne pas obtenir de prêt immobilier : il faut toutefois être en mesure de prouver avoir fait des demandes et de justifier des refus opposés par les banques. Par ailleurs, il est également possible de subordonner la vente à l’obtention d’un crédit immobilier ne dépassant pas un certain plafond au niveau du taux d’intérêt. C’est une façon pour l’acquéreur de se protéger en cas de variation du marché ou de modification de l’offre de prêt après étude approfondie de son dossier par l’organisme bancaire (faire un comparatif d'assurance emprunteur permet de baisser le coût global de l'emprunt) ;
- le droit de préemption de la commune : si la municipalité fait jouer son droit de préemption, elle est prioritaire sur l’acheteur. Le vendeur doit obligatoirement lui céder le bien immobilier ;
- la constatation d’une servitude d’urbanisme grave : durant le délai pendant laquelle le bien est immobilisé, le notaire va réunir tous les documents nécessaires à la vente. Il arrive qu’à cette occasion, une servitude d’urbanisme importante est découverte. Il est donc préférable d’inclure cette condition suspensive dans la promesse de vente ;
Plus rare mais possible, une clause de dédit peut également être inscrite au sein de la promesse de vente. Elle permet généralement à l’acquéreur de se rétracter sans motif en contrepartie du paiement d’une somme dont le montant sera préalablement convenu entre les parties.
